Ein Eigentum im Rahmen einer Pro-Indivision oder „Pro-Indiviso“, wie es allgemein genannt wird, ist nichts anderes als eine Eigentümergemeinschaft, das heißt, es gehört mehreren Personen, ohne physisch zwischen den einzelnen Eigentümern geteilt zu sein. Die Eigentümer nutzen nicht einen ausschliesslichen Teil des Eigentums und seines Ertrages, sondern sie sind theoretisch alle Eigentümer des gesamten Eigentums und seiner Erträge aber auch seiner Kosten für die Instandhaltung gemäß ihres jeweiligen Eigentums-Prozentanteils innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Ein praktisches Beispiel hierfür wäre eine Finca, die 10 Personen gehört und von denen jeder einzelne 10% Eigentumsanteil besitzt. Wenn sich nun diese Eigentümergemeinschft dazu entscheidet, die Finca mit Obstbäumen zu bepflanzen, müssen die Gesamtkosten für die Anpflanzung und die Ernte von jeder Person entsprechend ihres Eigentumanteils in Höhe von jeweils 10 % getragen werden. Sobald die Ernte eingebracht ist, erhält jede Person 10 % des Ernteertrages. Das gleiche passiert, wenn diese Personen sich entscheiden, die Finca zu vermieten. Die Kosten für die Vermietung werden von jeder Person im Verhältnis zu ihrem Eigentumsanteil von 10% bezahlt, und ebenso wird die Miete, die sie erhalten, entsprechend diesen Prozentsätzen verteilt. Wichtig bei diesem System ist, dass die Finca ungeteilt bleibt und legal oder zumindest registrierungstechnisch keine der Personen, aus denen die Eigentümergemeinschaft besteht, einen bestimmten Teil der Finca exklusiv nutzen kann, sondern alles gehört allen (keine der Person innerhalb der Eigentümergemeinschaft kann konkrete 10 % der Finca nutzen und die Bäume, die sich auf diesem Teil befinden, ausschliesslich besitzen und den restlichen Miteigentümern den Zutritt zu diesem Teil verweigern).
Dies ist die Theorie, die wir nun auf die Praxis anwenden: Warum finden wir so viele Pro-Indiviso-Grundstücke, wenn wir in der Gegend ein Zuhause suchen?
Nun, das liegt im Wesentlichen daran, dass das Landwirtschaftsmodernisierungsgesetz seit 1995 die Teilung (also die grundbuchamtliche Teilung) von Parzellen unter der „Mindestbewirtschaftungseinheit“ verbietet. Dies geschieht theoretisch, damit die landwirtschaftlichen Betriebe die Flächen, auf denen landwirtschaftliche Tätigkeiten ausgeübt werden, nicht auf so kleine Ausmaße reduziert sehen, dass sie unrentabel oder nicht wettbewerbsfähig sind. Es ist unter anderem beabsichtigt, das noch nicht urbanisierte Land für landwirtschaftliche und Viehzuchtzwecke zu nutzen und somit diese Art von Land vor Spekulation und insbesondere vor dem Bau von Häusern zu schützen, die nicht mit den obligatorischen städtebaulichen Genehmigungen ausgestattet sind (und die allgemein als „illegal“ bezeichnet werden). Durch das Verbot, Parzellen unterhalb der Mindestbewirtschaftungseinheit zu teilen, sollte ein doppeltes Ziel erreicht werden: nämlich die erhöhte Rentabilität und Wettbewerbsfähigkeit der landwirtschaftlichen Betriebe einerseits (aufgrund der beträchtlichen Flächen) und andererseits, um es den Promotoren des illegalen Wohnungsbaus schwieriger zu machen, ländliche Grundstücke in Grundstücke von kommerziell attraktiver Größe für den Bau von Häusern für Wohnzwecke aufzuteilen. Die Mindestbewirtschaftungseinheit in der Provinz Cádiz ist im Beschluss der Generaldirektion für ländliche Entwicklung und Strukturmaßnahmen vom 4. November 1996 in den nachstehenden Dimensionen (in Hektar) festgelegt:
| CÁDIZ |
| GEMEINDE | SECANO(*) | REGADIO(**) |
| ALCALA DE LOS GAZULES | 3,00 | 0,25 |
| ALCALA DEL VALLE | 3,00 | 0,25 |
| ALGAR | 2,50 | 0,25 |
| ALGECIRAS | 3,00 | 0,25 |
| ALGODONALES | 3,00 | 0,25 |
| ARCOS DE LA FRONTERA | 2,50 | 0,25 |
| BARBATE | 3,00 | 0,25 |
| BARRIOS(LOS) | 3,00 | 0,25 |
| BENALUP | 3,00 | 0,25 |
| BENAOCAZ | 3,00 | 0,25 |
| BORNOS | 2,50 | 0,25 |
| BOSQUE (EL) | 3,00 | 0,25 |
| CADIZ | 3,00 | 0,25 |
| CASTELLAR DE LA FRONTERA | 3,00 | 0,25 |
| CHICLANA DE LA FRONTERA | 3,00 | 0,25 (2) |
| CHIPIONA | 3,00 | 0,25 (1) |
| CONIL DE LA FRONTERA | 3,00 | 0,25 |
| ESPERA | 2,50 | 0,25 |
| GASTOR (EL) | 3,00 | 0,25 |
| GRAZALEMA | 3,00 | 0,25 |
| JEREZ DE LA FRONTERA | 2,50 | 0,25 (4) |
| JIMENA DE LA FRONTERA | 2,50 | 0,25 |
| LINEA DE LA CONCEPCION (LA) | 3,00 | 0,25 |
| MEDINA SIDONIA | 3,00 | 0,25 |
| OLVERA | 3,00 | 0,25 |
| PATERNA DE RIVERA | 3,00 | 0,25 |
| PRADO DEL REY | 3,00 | 0,25 |
| PUERTO DE SANTA MARIA (EL) | 3,00 | 0,25 (2) |
| PUERTO REAL | 3,00 | 0,25 |
| PUERTO SERRANO | 3,00 | 0,25 |
| ROTA | 3,00 | 0,25 (1) |
| SAN FERNANDO | 3,00 | 0,25 |
| SAN JOSE DEL VALLE | 2,50 | 0,25 (4) |
| SAN ROQUE | 3,00 | 0,25 |
| SANLUCAR DE BARRAMEDA | 2,50 | 0,25 (3) |
| SETENIL DE LAS BODEGAS | 3,00 | 0,25 |
| TARIFA | 3,00 | 0,25 |
| TORRE-ALHAQUIME | 3,00 | 0,25 |
| TREBUJENA | 2,50 | 0,25 (4) |
| UBRIQUE | 3,00 | 0,25 |
| VEJER DE LA FRONTERA | 3,00 | 0,25 |
| VILLALUENGA DEL ROSARIO | 3,00 | 0,25 |
| VILLAMARTIN | 2,50 | 0,25 |
| ZAHARA | 3,00 | 0,25 |
(*nicht bewässertes Land)
(**bewässertes Land)
Das bedeutet, dass in Küstengebieten wie Sanlúcar, Rota, Chipiona, El Puerto de Santa María, Chiclana de la Frontera, Conil de la Frontera, Caños de Meca, Barbate, Zahara de los Atunes – Atlanterra, Bolonia und Tarifa, im Fall von noch nicht urbanisiertem Land sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt bei einer beabsichtigten Teilung von nicht bewässertem Land von weniger als 30.000 m2 oder einer Teilung von bewässertem Land von weniger als 2.500 m2 eine Lizenz zur Segregation („licencia de segregación) oder eine Erklärung darüber, dass diese Lizenz nicht notwendig ist („declaración de innecesariedad“) verlangen. Diese Dokumente, die von der Stadtplanungsdelegation ausgestellt werden müssen, können selbstverständlich ohne die entsprechenden städtebaulichen Genehmigungen nicht beschafft werden. In ländlichen und noch nicht urbanisierten Gebieten ist der Bau von Häusern für Wohnzwecke im Allgemeinen nicht erlaubt, so dass derjenige, der beabsichtigt, ein großes rustikales Grundstück in mehrere kleinere Grundstücke aufzuteilen, um illegale Häuser zu bauen und von deren Verkauf zu profitieren, es dank der oben skizzierten Vorschriften noch schwieriger hat. Da ein großes Grundstück somit nicht in mehrere Parzellen von 500 – 1000 m2 aufgeteilt werden kann (dies ist die Art von Immobilie, nach der der durchschnittliche Käufer sucht, da größere Immobilien mit höheren Unterhaltungskosten verbunden sind), wird es dem Promotor schwer fallen, seine Ziele zu erreichen. Dadurch wird die Verbreitung illegaler Wohnungen auf Grundstücken vermieden, die laut der Verwaltung landwirtschaftlich genutzt werden sollen, weil sie nicht über grundlegende Dienstleistungen wie Stromverteilungsnetz, Wasserversorgung, asphaltierte Straßen und vor allem sanitäre Einrichtungen und Müllabfuhr verfügen.
Eine Person, die rustikales Land, von dem ein Grossteil nicht bewässertes Land ist, lediglich in Parzellen von 30.000 m2 aufteilen kann, wird es sehr schwer haben, einen Käufer zu finden, und das nicht nur wegen ihres hohen Preises. Der durchschnittliche Käufer, der an die Costa de la Luz kommt, um ein Haus für die Sommermonate oder seinen Ruhestand zu kaufen, sucht kein 30.000 m2 großes Grundstück, allein schon wegen des hohen Aufwandes hinsichtlich der Unterhaltung und Pflege.
Wie bereits gesagt, ist eines der Hauptziele des Gesetzes zur Agrarmodernisierung zu verhindern oder zumindest zu erschweren, dass rustikales Land in kleine Parzellen aufgeteilt und für den Bau illegaler Häuser verwendet wird, und dies wurde auch erreicht, da seit 1995 keine Urkunden über Segregationen (von Notaren) ausgestellt oder (von Grundbuchämtern) registriert wurden, für die die entsprechende Lizenz zur Segregation bzw. die Erklärung darüber, dass diese nicht notwendig ist („declaración de innecesariedad“), nicht beigebracht wurden.
Denjenigen, die Grundstücke teilen und illegale Häuser bauen wollten, um diese an potenzielle Käufer zu verkaufen, wurde es schwer gemacht. Das ist so, aber hat man auch erreicht, dies zu verhindern? In einer Provinz wie Cádiz mit 45.000 illegalen Wohnungen, von denen die meisten nach 1995 gebaut wurden, offensichtlich nicht. Wie haben es die Promotoren illegaler Wohnungen geschafft, ihr „Geschäft“ fortzusetzen? Nun, durch die Verkehrung der Regelung über die Gütergemeinschaft oder pro-indiviso. Der „Trick“ besteht darin, dass angesichts der Unmöglichkeit, grössere Grundstücke grundbuchlich zu teilen und in kleinere Parzellen umzuwandeln, das grosse Grundstück ungeteilt im Grundbuch belassen wird und hiervon prozentuale Anteile verkauft werden. Obwohl grundsätzlich und rechtlich nur ein „ideeller“ Grundstücksanteil übertragen wird, der nicht zur ausschließlichen Nutzung eines Teils des Grundstückes berechtigt, wie wir eingangs sagten, einigen sich Verkäufer und Käufer tatsächlich auf diese ausschließliche Nutzung, und diese prozentualen Eigentumsanteile werden geteilt und physisch mit Zäunen oder Trennwänden abgegrenzt, in der Grösse, die mit den übertragenen Prozentsätzen übereinstimmt. Im Fall eines Grundstückes von 10.000 m2, das in Parzellen von je 1.000 m2 aufgeteilt werden soll, werden Kaufurkunden für dieses Grundstück an 10 verschiedene Personen zu einem Prozentsatz von je 10 % pro Person ausgestellt. Da auf diese Weise simuliert wird, dass das Grundstück von 10.000m2 nicht geteilt wird, verlangen weder der Notar noch das Grundbuchamt die Lizenz zur Segregation („licencia de segregación“) bzw. die Erklärung darüber, dass diese Lizenz nicht notwendig ist („declaración de innecesariedad“).
Auf diese Weise wird das System der Unteilbarkeit ländlicher Parzellen unterhalb der Mindestbewirtschaftungseinheit umgangen, was dazu geführt hat, dass weiterhin Grundstücke geteilt wurden, die grundbuchamtlich eigentlich unteilbar waren.
Was sind die Konsequenzen daraus? Ist es eine gute Idee, ein Haus mit einer Pro-Indivision-Regelung zu kaufen?
Grundsätzlich ist eine der wichtigsten Konsequenzen diejenige, dass mir in meiner Kaufurkunde und im Grundbuchamt ein Prozentsatz eines größeren Grundstückes übertragen wird, es aber nicht möglich ist zu definieren, um welchen spezifischen Teil dieses Grundstückes es sich handelt, da ich ja theoretisch keinen Teil des Grundstückes exklusiv nutzen darf. Dies könnte grundsätzlich zu Ansprüchen zwischen den Nachbarn und Miteigentümern führen, die beabsichtigen könnten, das Eigentum des anderen aufgrund der Tatsache zu nutzen, dass „alles allen gehört“. Dies geschieht jedoch in der Realität normalerweise nicht, denn wenn ich beabsichtige, das Eigentum des anderen Miteigentümers zu nutzen, könnte dieser das auch von mir verlangen, weshalb in der Praxis eine ungeschriebene Vereinbarung zwischen den Nachbarn besteht, die selten nicht eingehalten wird und jeder Miteigentümer ausschließlich sein Eigentum genießt, vollkommen gegensätzlich zu dem, was das Grundbuchamt widerspiegelt und unsere Gesetzgebung vorsieht. Wesentlich ist, dass es klare und dauerhafte Abgrenzungen gibt und dass die Fläche des erworbenen Grundstückes mit dem übereinstimmt, was im Grundbuch eingetragen ist (das heißt, wenn man 10 % von 10.000 m2 gekauft hat, sollte das erworbene Grundstück auch eine Grösse von ungefähr 1000 m2 aufweisen), um gegenseitige Ansprüche unter den Nachbarn zu vermeiden, weil das gekaufte Grundstück nicht dem entspricht, was man anhand der Grundbucheintragung hätte erhalten sollen.
Wie ich bereits sagte, sind diese gegenseitigen Ansprüche unter Nachbarn überhaupt nicht üblich, sondern die Ausnahme. Obwohl wir den Kauf eines Pro-Indiviso-Hauses nicht empfehlen können, können wir auch nicht argumentieren, dass diese potenziellen Ansprüche uns dazu bringen sollten, diese Häuser zu meiden. Wie gesagt, sind sie sehr unwahrscheinlich, wenn man die oben genannten Richtlinien berücksichtigt.
Eine weitere „Unannehmlichkeit“, die dieses System der Pro-Indivision hervorruft, ist die Tatsache, dass es nicht möglich ist, ein Hypothekendarlehen für den Erwerb zu erhalten, da man ein Grundstück nicht speziell und ausschließlich besitzt, und daher die gesamte Eigentümergemeinschaft ihr Einverständnis geben müsste, das gesamte ungeteilte Grundstück mit einer Hypothek zu belasten, wozu diese offensichtlich nicht bereit sind.
Aus diesem Grund wird der Kauf einer Immobilie im Rahmen der Proindiviso-Regelung nur dann empfohlen, wenn der niedrige Preis dies rechtfertigt und sichergestellt ist, dass sowohl die grundbuchamtliche als auch die physische Situation der Immobilie und die übrigen Varianten, die ein Risiko darstellen könnten, umfassend analysiert werden.
Soweit man jedoch über ein Budget verfügt, das den Erwerb eines legalen Zuhauses möglich macht, sollte man sich für diese Variante entscheiden, da sie die einzige Option ist, die ein Null-Risiko beinhaltet.
Juan Antonio Rodríguez García, Rechtsanwalt, Rechtsabteilung von TempleCAMBRIA
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