Am vergangenen Mittwoch, 8. September, hat die Verwaltungsgerichtskammer des Obersten Gerichtshofs schließlich ihren Beschluss verkündet, den Allgemeinen Stadtentwicklungsplan für Chiclana, der 2016 endgültig genehmigt wurde, für nichtig zu erklären. Die Gründe für die Absage haben im wesentlichen formellen Charakter. Neben vielen anderen Mängeln besteht der Hauptfehler darin, dass das Dokument zur Strategischen Umweltprüfung, welches die Vorphase des Planentwurfs darstellt, nicht zum richtigen Zeitpunkt bearbeitet wurde, und dass diese Prüfung erst kurz vor der Genehmigungsphase durchgeführt wurde, was gegen das gesetzlich vorgeschriebene Verwaltungsverfahren verstößt und die Nichtigkeit des gesamten Plans zur Folge hat.
Die Nachricht von der Aufhebung des Generalplans hat in der in Chiclana ansässigen Gemeinschaft ausländischer Herkunft für große Aufregung und Verunsicherung gesorgt, und viele Kunden haben uns kontaktiert, um uns zu fragen, in welcher Situation sich ihre Häuser nach der oben genannten Aufhebung des Plans befinden. Aus diesem Grund haben wir uns entschlossen, diesen kurzen Artikel zu schreiben, in dem wir versuchen, eine Erklärung zu dieser Rechtslage zu geben.
Sobald das Urteil im BOJA (offizielles Bulletin der Junta de Andalucía) veröffentlicht wird, wie es auch nach der Aufhebung der vorherigen Version des Plans im Jahr 2011 geschah, tritt die behelfsmässige Nebenverordnung von 1987 in Kraft, ein mehr als 30 Jahre existierendes Dokument, nach dem urbane Gebiete auf das Zentrum der Stadt Chiclana und Umgebung sowie auf Urbanisationen am Strand wie „Los Gallos“, „La Barrosa“ und „Novo Sancti Petri“ begrenzt sind. Dies bedeutet, dass Gebiete wie „Pago del Humo“, „El Marquesado“, „La Rana Verde“, „Hozanejos“, „Campano“, „El Llano de las Maravillas“, „Las Veguetas“, „Pago Melilla“ und viele andere Stadtteile von der Klassifizierung „nicht konsolidiertes urbanes Land“ oder „urbanisierbares Land“ (also Gebiete, die irgendwann urbanisiert werden sollten), zu „nicht urbanisierbar“ werden, das heisst zu Gebieten, für die die Urbanisierung des Bodens nicht vorgesehen ist. Das ist völlig normal, da vor mehr als 30 Jahren einige der genannten urbanen Zentren entweder gar nicht existierten oder nur aus wenigen isolierten Häusern zur landwirtschaftlichen Nutzung der Felder bestanden. Da es offensichtlich ist, dass ein Generalplan von 1987 die Stadtentwicklung von Chiclana im Jahr 2021 nicht regeln kann, beginnt nun das Verfahren zur Genehmigung einiger Vorschriften reduzierten Inhaltes, wie es auch bereits nach der Aufhebung von 2011 der Fall war, um die Situation übergangsweise zu regeln. Diese Normen, die als „substantielle Normen“ bezeichnet werden, müssten von der Junta de Andalucía innerhalb eines Jahres genehmigt werden und haben eine Gültigkeit von drei Jahren. Während dieser drei Jahre muss der Stadtrat das Genehmigungsverfahren für den nächsten Allgemeinen Stadtentwicklungsplan von Chiclana betreiben, der dann definitiv um das Jahr 2025 genehmigt würde. Währenddessen gilt zu jeder Zeit das folgende Grundstücksrecht:
1) Zuerst und für ungefähr ein Jahr die subsidiäre Nebenverordnung. Während dieses Zeitraumes gilt für die Mehrheit der Grundstücke in den vorgenannten Gebieten die Einstufung „nicht urbanisierbar“. In diesem Zeitraum könnte die Möglichkeit geprüft werden, für die sich in diesen Gebieten befindlichen Wohnbauten, die die entsprechenden Voraussetzungen erfüllen, ein „AFO“ („asimilado a fuera de ordenación“) zu erlangen. Diese Anerkennung bedeutet nicht die Legalisierung der ohne Baulizenz gebauten Häuser, wäre jedoch eine offizielle Erklärung der Verwaltung darüber, dass die Zeit für Maßnahmen zum Abriss dieser Häuser abgelaufen ist und diese daher „unangreifbar“ sind. Gleichzeitig würde dies den Erhalt von grundlegenden Versorgungleistungen wie Strom und Wasser für solche Wohnbauten förden, die über entsprechende Zuleitungen verfügen. Dies würde in Übereinstimmung mit dem Dekret 3/2019 vom 24. September über dringende Maßnahmen zur ökologischen und territorialen Anpassung irregulärer Gebäude in der Autonomen Region Andalusien erfolgen, gegen dessen Anwendung die Stadt Chiclana in der Vergangenheit immer wieder Einwände vorgebracht hat mit dem Argument, dass diese Gebiete aufgrund ihrer Charakteristiken „nicht konsolidiertes urbanes Land“ oder „urbanisierbar“ mittels des Allgemeinen Stadtbauplans reguliert werden müssten und nicht aufgrund des vorgenannten Dekrets, das nach Meinung der Stadtverwaltung nur auf Wohnbauten auf nicht urbanisierbarem Boden anwendbar sei.Obwohl der unterzeichnende Anwalt berechtigte Zweifel hat, dass diese Situation die Ablehnung der AFO-Anerkennung, die der Stadtrat in der Vergangenheit mit tausend und einer Entschuldigung vorgebracht hat, aufheben wird, hat der Bürgermeister in jüngsten Erklärungen bekundet, dass es eine Chance gibt, das oben genannte Dekret anzuwenden und die AFO-Erklärung für die Wohnbauten zu erteilen. Dies ist sehr positiv und sollte von den Eigentümern geprüft werden, da dies die Rechtslage der Liegenschaften erheblich verbessern würde und denjenigen, die mit einer solchen amtlichen Anerkennung ausgestattet sind, eine große Rechtssicherheit verleihen und die Verkaufsmöglichkeiten dieser Objekte erhöhen würden , wenn es soweit ist.
2) Substantielle Normen: Sobald diese genehmigt sind, verlängert sich ihre Gültigkeit um maximal 3 Jahre. Dieser 3-Jahres-Zeitraum dient der Vorbereitung und Bearbeitung des neuen Plans. Mit Inkrafttreten dieser substantiellen Normen wird die Anwendung der subsidiären Nebenverordnung ausgesetzt. Mittels dieser substantiellen Normen wird eine grundlegende und übergangsweise städtische Regelung für jeden Stadtteil festgelegt und die Gebiete, die aufgrund der behelfsmässigen Nebenverordnung als „nicht urbanisierbar“ oder „urbanisierbar“ klassifiziert sein können, könnten aufgrund des „Urbanisierungsgrades“ der Flächen als nicht konsolidierte urbane Gebiete neu klassifiziert werden. Normalerweise werden dann die Gebiete, die im aufgehobenen Plan als „nicht konsolidiert urban“ eingestuft sind, dank dieser substantiellen Normen wieder als solche erscheinen.
3)Nach Genehmigung des neuen Plans, die sehr wahrscheinlich ab 2025 zu erwarten ist, wird dieser die Stadtplanung in Chiclana regeln. Dies wird ein normaler Plan mit allen Bestimmungen und allen Massnahmen sein, die die korrekte Stadtentwicklung Chiclanas ermöglichen. Da der bisherige Plan vor allem wegen formaler Mängel und nicht so sehr wegen seines Inhalts aufgehoben wurde, ist es sehr wahrscheinlich, dass der neue Plan weitgehend wiedergibt, was der alte bereits enthielt, um nicht noch mehr Rechtsunsicherheit zu schaffen.
Abschließend möchte ich noch anmerken, dass Chiclana de la Frontera sich in einer absolut ungewöhnlichen Situation befindet, da bereits 4 Versionen des Stadtbauplans, die seit 2003 genehmigt wurden, annulliert wurden. Alle diese Annullierungen hatten ihren Ursprung in formellen Mängeln. Dies hat Techniker, Anwälte und Bürger dazu veranlasst, zu verteidigen, dass ein Mangel oder Fehler, der einen bestimmten Teil des Plans betrifft, nicht zur Annullierung des gesamten Plans, sondern zur Korrektur des mangelhaften Teils führen sollte, da die vollständige Annullierung zur Folge hat, dass ein komplett neuer Stadtbauplan bearbeitet werden muss und erneut große Mengen an öffentlichen Geldern, Anstrengungen und Zeit investiert werden muss. Aus diesem Grund und auch zur Vereinfachung und Beschleunigung der Erstellung, Genehmigung und Entwicklung der neuen Pläne, bearbeitet das andalusische Parlament derzeit das Gesetz zur Förderung der Nachhaltigkeit des Territoriums Andalusien (= Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía=LISTA). Wir hoffen, dass diese neue Verordnung dazu beitragen wird, die Situation der „juristischen Atrophie“, die die Stadtplanung in Chiclana seit Jahrzehnten plagt, zu entsperren und die Genehmigungsfristen für einen neuen Plan zu verkürzen, der es endlich schafft, das städtische Chaos aufzulösen, das sich nach Jahrzehnten des Fehlens einer echten und stabilen Stadtplanung entwickelt hat.
Pago del Humo. Chiclana de la Frontera
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Juan Antonio Rodríguez García, Partner, Templecambria Lawyers
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